월세, 전세 연장 시 계약서 다시 써야 할까?

월세나 전세 계약이 만기가 되었을 경우 계약을 연장하는 방법은 총 3가지 정도로 나눌 수 있습니다.

묵시적 계약 갱신, 보증금이나 월세의 변동 없이 그대로 연장하는 경우, 그리고 보증금이나 월세의 증감액이 있는 경우입니다.

각각의 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

계약 연장의 경우 

전월세 계약연장

1. 묵시적 계약 갱신

계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 임대인의 계약 갱신에 대한 의사표현, 또는 임차인의 퇴실에 대한 의사효시가 없는 경우에는 같은 조건으로 2년의 계약이 연장된 것으로 간주합니다.

묵시적 계약 갱신의 경우 계약서를 재작성하지 않아도 되며 임대인과 임차인 모두 아무런 말도 없었을 경우 자동으로 계약 갱신이 된 것으로 간주합니다.

 

2년을 계약했을 때 자동으로 2년 연장이 되며 1년으로 계약을 했을 경우 어떻게 되는 것인가에 대한 것에 대한 논쟁이 많은데 2년 미만의 계약에서는 묵시적 계약 갱신이 적용되지 않는다고 합니다. 따라서 1년 계약을 했더라도 1년 후 따로 이야기가 없었다면 묵시적 계약 연장이 되어 추가로 2년을 더 살 수 있다고 생각하는 경우가 있지만 1년 계약에는 묵시적 계약 연장이 해당되지 않기 때문에 1년이 된 시점에서 1년이 추가로 연장된 것이고 최초 계약일로부터 2년이 지나면 그때 묵시적 계약 연장이 됩니다.

2. 보증금이나 월세 변동 없이 연장하는 경우

묵시적 계약과 다르게 임대인과 임차인이 재계약하겠다는 의사표시를 했지만 금액에는 변동이 없는 경우가 있습니다. 이 경우는 임대인과 임차인이 협의한 사항이기 때문에 계약서를 반드시 작성할 필요는 없습니다.

 

금액의 변동이 없는 경우 계약서를 쓰지 않은 상태로 연장하는 것이 임차인에게는 기존의 계약과 동일한 조건으로 2년을 더 거주할 수 있는 권한이 생기기 때문에 더 유리할 수 있으며 임대인의 경우 세입자가 계약갱신청구권을 행사했다는 증거를 남기기 위해서나, 계약기간 연장을 1년만 하고 싶다거나, 추가 특약사항을 기재하기 위해서 등 계약서 작성을 원하는 경우가 있습니다.

 

 

다만 공인중개사사무소를 통해 계약서를 추가로 작성하는 경우 수수료가 들어가는데 금액이 다를 수 있습니다.

임대인, 임차인 모두에게 각각 20만 원가량을 요구하는 경우도 있으며 각각 10만 원 정도를 요구하는 곳도 있고, 또 해당 공인중개사를 통해 계약을 한 경우 재계약서를 간단하게 작성해 주면서 무료로 해주는 곳도 있습니다.

금액이 너무 비싼 경우 최초에 계약을 했던 계약서에 추가 사항을 적어 임대인과 임차인이 서명을 하고 보관하는 방법으로도 많이들 하시는 듯합니다.

이 경우 보증금이나 월세 등의 변동이 없기 때문에 확정일자를 추가적으로 받을 필요는 없습니다.

3. 보증금, 또는 월세 금액이 증감한 경우

계약을 연장할 때 보증금이나 월세 금액이 변동된 경우에는 보증금을 증액한 경우 계약서 작성이 필요하고, 만약 변제받을 상황이 생겼을 때 증액된 금액이 법적으로 보호받는 금액에서 빠질 수가 있기 때문에 증액한 보증금에 대한 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

 

보증금을 증액하더라도 추가 대출을 받지 않고 현금으로 증액금을 지불하는 경우는 임대인과 임차인의 쌍방 합의로 계약서 양식만 작성하여 서로 서명만 하면 될 것이고 보증금이 크게 올라 전세보증금대출 등이 필요한 경우에는 공인중개사의 인장이 필요합니다. 따라서 이때는 중개수수료를 지불하고 중개사를 통해 계약서를 작성해야 합니다.

 

그러나 보증금을 감액한 경우에는 기존 확정일자를 받았을 때 보장받는 보증금 내에서 해결이 가능하기 때문에 따로 확정일자를 받을 필요가 없습니다.

따라서 기존의 계약서에 특약사항으로 추가적으로 감액한 내용에 대해 기재한 후 임대인과 임차인이 서명을 해 두는 것으로 충분합니다.

 

얼마 전 저도 오랫동안 월세를 살았는데 임대인 분이 월세를 올려 받겠다고 하셔서 기존의 계약서에 내용을 작성하여 서명하는 걸로 간단하게 추가 계약을 했습니다.

계약서의 아랫부분에 특약사항이 4번까지 있었는데 그 아랫부분에

5. 보증금 XXX만원, 월세 XX만원으로 하며 기간은 20XX년 X월 X일부터 20XX년 X월 X일까지 한다. 이렇게 간단하게 적고 두 사람이 서명을 한 후 한 부씩 보관하였습니다.

 

 

전월세 계약 연장 시 계약서 작성 등에 대해 알아보았습니다.